Sanayi Gayrimenkulü Sözlüğü

61 terim. Teknik birimler (kVA, kW, t/m²) ve hukuki kavramlar (emsal, iskân, OSB tahsisi) kısa ve kaynaklı tanımlarla.

A

Açık Alan (Açık Saha): Parsel içinde yapı dışında kalan; stok, manevra, otopark ve açık üretim için kullanılabilen alan.
Ada / Parsel: Kadastro sisteminde taşınmazın konumunu tanımlayan numaralar. Tapu, imar ve TKGM sorgularının anahtarıdır.
Antrepo: Gümrük gözetimi altında, ithal eşyanın vergileri ödenmeden depolanabildiği, gümrük idaresince izinli depo (genel/özel antrepo).
Arsa Yüzölçümü: Tapuda kayıtlı parselin toplam alanı (m²). Emsal ve TAKS hesaplarının tabanıdır.
Atıksu Arıtma: Üretim atıksularının deşarj standartlarına getirilmesi için tesis içi veya OSB ortak arıtma. Kimya, tekstil ve gıda tesislerinde kapasite ve deşarj izni kontrol edilmelidir.

B

Brüt Metrekare: Dış duvarlar dahil ölçülen toplam yapı alanı. İlanlarda kapalı alan genellikle brüt verilir; net kullanım alanı daha düşüktür.

C

Cins Değişikliği: Tapuda taşınmazın niteliğinin (ör. "arsa" → "fabrika binası ve arsası") fiilî duruma göre güncellenmesi işlemi. Yapı kullanma izni şarttır.

Ç

ÇED: Çevresel Etki Değerlendirmesi: belirli kapasite üstü tesisler için "ÇED Olumlu" veya "ÇED Gerekli Değildir" kararı alınması zorunludur. Devirde mevcut kararın kapsamı kontrol edilmelidir.
Çekme Mesafesi: Yapının parsel sınırlarından bırakması gereken asgari mesafe (ön, yan, arka bahçe). Sanayi parsellerinde tır manevrası için ayrıca önemlidir.

D

Depolama Alanı İmarı: İmar planında depo ve lojistik kullanımına ayrılmış alan; çoğu zaman üretim faaliyetine izin vermez, GSM sınıfı kısıtı olabilir.
Doğrulanmış Yatırımcı: Kimlik, şirket ve (gerekirse) yatırım kapasitesi bilgileri platformca incelenmiş kullanıcı. Seviye 3 portföylere erişim isteyebilir.

E

EİDS: Elektronik İlan Doğrulama Sistemi: ilan verenin kimliğini ve taşınmaz üzerindeki yetkisini e-Devlet üzerinden doğrulayan Ticaret Bakanlığı sistemi. Taşınmaz ilanları için zorunludur.
Elektrik Bağlantı Kapasitesi (kW): Dağıtım şirketi veya OSB ile yapılan bağlantı anlaşmasında tanımlı, tesisin şebekeden çekebileceği aktif güç. kVA ile karıştırılmamalıdır.
Emsal (KAKS): Kat Alanı Kat Sayısı: parsel üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranı. Emsal 0,70 olan 10.000 m² parselde 7.000 m² inşaat hakkı vardır.

F

Faal Tesis: Üretim veya hizmet faaliyeti devam eden, çalışanları ve müşteri ilişkileri olan tesis. Satışta yalnız gayrimenkul mü, işletme mi, yoksa karma işlem mi olduğu açıkça belirlenmelidir.

G

Gezer Köprülü Vinç: Tesis boyunca raylar üzerinde hareket eden, kaldırma kapasitesi tonla ifade edilen tavan vinci. Vinç yolu ve kolonların buna göre projelendirilmiş olması gerekir.
Gizli Portföy: Kamuya açık ilan verilmeden, yalnızca anonim özetle duyurulan ve detayları onaylı alıcılara NDA karşılığı açılan portföy. Çalışan, müşteri ve rakip hassasiyeti olan faal tesislerde tercih edilir.
Gizlilik Sözleşmesi (NDA): Portföyün hassas bilgilerini (adres, firma kimliği, finansallar, belgeler) alan tarafın bunları üçüncü kişilerle paylaşmayacağını taahhüt ettiği sözleşme. Gizli portföylerde detay erişiminin ön koşuludur.
GSM Ruhsatı: Gayrisıhhî Müessese ruhsatı: çevre ve insan sağlığına etkisine göre 1., 2. ve 3. sınıf olarak düzenlenen işyeri açma ruhsatı. 1. sınıf tesisler en sıkı koşullara tabidir.

H

Hmax (Maksimum Yapı Yüksekliği): İmar planında parsel için izin verilen en yüksek yapı yüksekliği. Sanayi parsellerinde çoğu zaman "serbest" veya teknolojik zorunluluğa bağlıdır.

İ

İhtisas OSB: Aynı sektör grubunda faaliyet gösteren işletmelerin yer aldığı özel amaçlı OSB (ör. otomotiv yan sanayi, kimya, makine ihtisas OSB).
İmar Durumu: Bir parselin imar planındaki kullanım kararı (sanayi, depolama, konut dışı kentsel çalışma alanı vb.), emsal, TAKS, yükseklik ve çekme mesafelerini gösteren belediye belgesi.
İpotek: Taşınmaz üzerinde alacağın teminatı olarak kurulan sınırlı aynî hak. Satışta ipoteğin kaldırılması (fek) veya devralınması yazılı olarak düzenlenmelidir.
İşletme Devri: Gayrimenkulle birlikte makine, marka, stok, personel ve sözleşmelerin devredilmesi. Hisse devri veya varlık devri olarak yapılandırılabilir; vergi ve iş hukuku sonuçları farklıdır.
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı: Bir tesiste faaliyete başlamak için belediye veya OSB'den alınan ruhsat. Sanayi tesislerinde GSM sınıfına göre düzenlenir.

K

Kapalı Alan: Yapının çatı altında kalan, duvarlarla çevrili toplam kullanım alanı (m²). Üretim, depo, ofis ve sosyal alanların toplamıdır.
Katılımcı: OSB'de kendisine parsel tahsis edilen veya parsel sahibi olan gerçek ya da tüzel kişi.
Kira Çarpanı: Satış fiyatının yıllık kira gelirine oranı; kaç yılda amorti edileceğini gösterir. Sanayi gayrimenkulünde brüt getiri genellikle konuttan yüksektir.
Kiracılı Tesis: Mevcut kira sözleşmesi ile birlikte satılan taşınmaz. Yatırımcı için kira getirisi, kiracı için sözleşmenin yeni malike karşı devam etmesi (TBK m.310) önemlidir.
Kolon Aralığı (Aks): Taşıyıcı kolonlar arasındaki mesafe (ör. 12 × 24 m). Geniş aks, üretim hattı ve forklift dolaşımı için esneklik sağlar.
Konteyner Erişimi: 40 ft konteyner taşıyan tırların parsele girip rampaya yanaşabilmesi; yol genişliği, dönüş yarıçapı ve kapı yüksekliği ile ilgilidir.
KVKK: 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu. Üyelik, ilan ve iletişim verilerinin işlenmesinde aydınlatma, açık rıza, saklama ve silme yükümlülükleri getirir.

L

Lojistik Merkezi: Depolama, elleçleme, dağıtım ve taşımacılık hizmetlerinin bir arada sunulduğu, çoğunlukla otoyol/liman/demiryolu bağlantılı büyük ölçekli tesis.

N

Net Metrekare: Duvarlar hariç, fiilen kullanılabilen iç alan.
Net Tavan Yüksekliği: Zeminden çatı taşıyıcısının (makas, kiriş) en alt noktasına kadar olan serbest yükseklik. Raf sistemleri, vinç ve büyük makineler için belirleyicidir; "mahya yüksekliği" ile karıştırılmamalıdır.

O

Off-Market Satış: İlan sitelerinde yayımlanmadan, hedeflenmiş alıcılara doğrudan sunularak yapılan satış. Gizli portföyün uygulama biçimidir.
Organize Sanayi Bölgesi (OSB): Sanayinin uygun görülen alanlarda yapılanmasını sağlamak amacıyla altyapısı hazırlanmış, 4562 sayılı Kanun'a göre kurulan ve işletilen sanayi alanı.
OSB Tahsis: OSB içindeki bir parselin, bedeli ödenmek ve OSB kurallarına uyulmak kaydıyla bir katılımcıya kullandırılması; tapu devri belirli koşullar sağlanınca yapılır.

Ö

Öneriye Davet: Bir ilanın hukuken bağlayıcı bir teklif (icap) değil, teklif vermeye çağrı niteliğinde olması. İlan ve teklif metinlerinde açıkça belirtilerek istenmeyen sözleşme kurulması önlenir (TBK m.8).

P

Plan Notu: İmar planına eklenen ve yapılaşma koşullarını (emsal hesabı, kullanım türü, yükseklik istisnaları) ayrıntılandıran bağlayıcı hükümler.

S

Sanayi İmarı: İmar planında "sanayi alanı" olarak ayrılmış ve üretim tesisi yapılmasına izin verilen kullanım kararı. Depolama alanı, konut dışı kentsel çalışma alanı (KDKÇA) ve tarımsal sanayi farklı kullanım türleridir.
Serbest Bölge: Gümrük hattı dışında sayılan, ihracata dönük üretim ve ticaret için vergi ve gümrük avantajları tanınan özel alan (ör. Bursa Serbest Bölgesi, Ege Serbest Bölgesi).
Soğuk Hava Deposu: Ürünlerin kontrollü sıcaklıkta (soğutmalı 0–4 °C veya donmuş −18 °C ve altı) saklandığı yalıtımlı depo. Soğutma kapasitesi, oda hacmi (m³) ve enerji tüketimi belirleyicidir.
Sözleşme Gücü: Elektrik tedarik sözleşmesinde taahhüt edilen güç. Aşım hâlinde ceza bedeli uygulanabilir; devirde abonelik ve sözleşme gücü yeni kullanıcıya göre güncellenmelidir.
Statik Proje: Yapının taşıyıcı sistemini (temel, kolon, kiriş, çatı) gösteren mühendislik projesi. Vinç yükü, zemin taşıma kapasitesi ve kat ilavesi değerlendirmelerinde esas alınır.

T

TAKS: Taban Alanı Kat Sayısı: yapının zemine oturan alanının parsel alanına oranı. TAKS 0,50 ise parselin en fazla yarısına bina oturabilir.
Takyidat: Tapu kaydında taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, şerh, irtifak gibi hak ve kısıtlamaların tamamı. Satın almadan önce güncel takyidat belgesi alınmalıdır.
Tapu Kaydı: Taşınmazın maliki, niteliği (fabrika binası ve arsası, arsa, tarla), yüzölçümü ve üzerindeki hak ve kısıtlamaları gösteren resmî sicil kaydı.
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi: Emlak danışmanlığı yapan işletmelerin il ticaret müdürlüğünden aldığı, 7 haneli numaralı zorunlu belge. İlan platformları yetki belgesi olmayan işletmeyi üye yapamaz.
Teklif (İcap): Kabul edildiğinde sözleşmeyi kuran bağlayıcı irade beyanı. Platform üzerinden iletilen teklifler, açık kayıtla görüşme başlatma amaçlı olarak tanımlanır; taşınmaz satışı ancak tapuda resmî senetle kurulur.
Tır Manevra Alanı: Tırın rampaya geri geri yanaşabilmesi için gereken açık alan; genellikle rampa önünde en az 30–35 m derinlik aranır.
Trafo Gücü (kVA): Tesise elektrik sağlayan transformatörün görünür güç kapasitesi; kilovolt-amper cinsinden ölçülür. Makine parkının çekebileceği toplam gücün üst sınırını belirler.

Y

Yangın Algılama ve Söndürme Sistemi: Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik kapsamında hidrant, sprinkler, algılama ve itfaiye uygunluk raporunu içeren sistem bütünü. Sigorta ve ruhsat için zorunludur.
Yapı Kayıt Belgesi: 2018 imar barışı kapsamında ruhsatsız/ruhsata aykırı yapılar için verilen belge; iskân yerine geçmez, yapının yeniden inşasında hak doğurmaz.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân): Yapının ruhsat ve projesine uygun tamamlandığını belgeleyen izin. Elektrik/doğalgaz aboneliği, kredi ve işyeri açma ruhsatı için gereklidir.
Yapı Ruhsatı: Belediye/OSB tarafından verilen, inşaata başlama iznini gösteren belge. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yıkım ve ceza riski taşır.
Yetkilendirme Sözleşmesi: Mülk sahibi ile emlak işletmesi arasında, taşınmazın pazarlanması için imzalanan yazılı sözleşme. İlan verme yetkisinin kaynağıdır; süresi ve kapsamı belirtilir.
Yükleme Rampası (Dock): Tır/kamyon kasasının zemin seviyesinde doğrudan yüklenmesini sağlayan rampa. Lojistik depolarda rampa sayısı ve hidrolik rampa (dock leveller) varlığı kritik kriterdir.

Z

Zemin Etüdü: Parselin zemin özelliklerini (taşıma gücü, sıvılaşma, yeraltı suyu) belirleyen jeolojik-jeoteknik rapor. Ağır sanayi ve yüksek depo yapıları için kritik.
Zemin Kotu Kapı: Araçların doğrudan içeri girebildiği, zemin seviyesindeki geniş kapı (drive-in). Rampadan farklı bir yükleme biçimidir.
Zemin Taşıma Kapasitesi: Döşemenin birim alana taşıyabileceği yük (t/m²). Ağır makine, pres ve yüksek raf sistemleri için 3–5 t/m² ve üzeri aranabilir; statik projeden doğrulanır.