Mevzuat ve Belgeler
Sanayi Arsasında İmar Durumu Nasıl İncelenir?
Emsal, TAKS, Hmax, çekme mesafeleri, plan notları ve e-İmar sorgusu: bir sanayi arsasına ne kadar fabrika yapılabileceğini ve hangi faaliyete izin verildiğini adım adım öğrenin.
FabrikaBul Editör Ekibi · Sanayi gayrimenkulü içerik ekibi Yayın: 22 Ekim 2026 Gözden geçirme: 22 Ekim 2026 2 dk okuma
Sanayi arsası alırken en pahalı hata, imar koşullarını yanlış anlamaktır. Aynı büyüklükteki iki parsel, emsal ve kullanım kararına göre tamamen farklı değer taşır.
1. Hangi belgeler gerekir?
- İmar durumu belgesi (imar çapı): İlgili belediye (OSB içinde OSB) tarafından düzenlenir; kullanım kararı, emsal, TAKS, Hmax, çekme mesafeleri ve plan notu atıfları yer alır.
- Uygulama imar planı ve plan notları: Belgedeki değerlerin kaynağı. Plan notları emsal hesabına dahil edilmeyen alanları, minimum parsel büyüklüğünü ve kullanım sınırlarını belirler.
- Nazım imar planı: Parselin gelecekteki kullanım yönünü gösterir; sanayi alanının konuta dönüşme veya tersine riskleri burada görülür.
- Kadastro ve TKGM parsel sorgusu: Ada/parsel, yüzölçümü, niteliği; parselsorgu.tkgm.gov.tr üzerinden parsel sınırları görülebilir.
2. Temel kavramlar
| Kavram | Anlamı | Örnek (10.000 m² parsel) |
|---|---|---|
| Emsal (KAKS) | Toplam inşaat alanı / parsel alanı | Emsal 0,70 → 7.000 m² toplam inşaat |
| TAKS | Taban alanı / parsel alanı | TAKS 0,50 → zemine en fazla 5.000 m² oturur |
| Hmax | Maksimum yapı yüksekliği | "Serbest" veya ör. 12,50 m |
| Çekme mesafesi | Parsel sınırından bina uzaklığı | Ön 10 m, yan 5 m, arka 5 m |
| Kullanım kararı | İzin verilen faaliyet | Sanayi / Depolama / KDKÇA / Tarımsal sanayi |
Emsal hesabında bodrum, sığınak, otopark ve bazı teknik hacimler yönetmelik ve plan notlarına göre emsal dışı kalabilir; bu, fiilen daha büyük kapalı alan anlamına gelir. Tersine, bazı planlarda "emsal brüt alan üzerinden" hesaplanır. Belediyeden yazılı görüş alın.
3. Kullanım kararını doğru okuyun
- Sanayi alanı: Üretim tesisi yapılabilir; GSM sınıfı plan notunda sınırlanmış olabilir ("3. sınıf GSM dışında yapılamaz" gibi).
- Depolama alanı: Üretime izin vermez; lojistik ve depo için uygundur.
- Konut dışı kentsel çalışma alanı (KDKÇA): Çevreye etkisi düşük iş yerleri; ağır sanayi yapılamaz.
- Tarımsal sanayi / tarım alanı: Yalnızca tarıma dayalı sanayi; tarım arazisinde sanayi için Tarım ve Orman Bakanlığı izni gerekir.
4. Altyapı ve kısıtlar
- Yol genişliği ve parsel cephesi (tır girişi),
- Elektrik bağlantı kapasitesi için dağıtım şirketi görüşü,
- Doğalgaz hattı mesafesi,
- Dere yatağı, taşkın alanı, heyelan ve fay hattı (AFAD / jeolojik etüt),
- Enerji nakil hattı, boru hattı irtifakları,
- Sit alanı, orman ve mera sınırları,
- İmar uygulaması (18. madde) tamamlanmış mı, DOP kesintisi yapılmış mı?
5. Pratik kontrol listesi
- Güncel imar durumu belgesi al,
- Plan notlarını satır satır oku,
- Emsal/TAKS ile yapılabilecek kapalı alanı hesapla,
- GSM sınıfı ve faaliyet uygunluğunu yazılı sor,
- Altyapı kapasitesi için dağıtım şirketi ve belediye görüşü iste,
- Jeolojik etüt ve zemin raporunu incele,
- Nazım plandaki gelecek kararlarına bak.
Sık sorulan sorular
- Emsal 1,00 ne demek?
- Parsel alanı kadar toplam inşaat alanı yapılabilir demektir; 10.000 m² parselde 10.000 m² kapalı alan. Katlara dağılım TAKS ve Hmax ile sınırlanır.
- İmar durumu belgesi ne kadar süre geçerli?
- Belge düzenlendiği tarihteki plan koşullarını yansıtır; plan değişikliğiyle geçersiz kalabilir. Satın alma öncesi birkaç haftadan eski belgeye güvenmeyin, güncelini isteyin.
- Tarla vasıflı arazi sanayi arsası olarak satılabilir mi?
- Tapuda "tarla" olan ve imar planında sanayi kararı bulunmayan arazi sanayi arsası değildir. Plan değişikliği ve tarım dışı kullanım izni alınmadan fabrika yapılamaz; bu süreç uzun ve belirsizdir.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — Parsel Sorgu
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki ve teknik kararlar için uzman görüşü alın.