Kiralama Rehberi
Üretim Tesisi ile Lojistik Depo Arasındaki Farklar
İmar kullanımı, ruhsat sınıfı, yükseklik, rampa, zemin yükü ve enerji ihtiyacı açısından fabrika ile lojistik deponun birbirinin yerine kullanılıp kullanılamayacağı.
"Depo olarak kullanırız" diye kiralanan fabrikalar ve "üretime çeviririz" diye alınan depolar, sanayi gayrimenkulünde en sık yapılan hatalardandır. İki yapı tipi farklı ihtiyaçlar için tasarlanır ve farklı mevzuata tabidir.
Karşılaştırma tablosu
| Başlık | Üretim tesisi (fabrika) | Lojistik depo |
|---|---|---|
| İmar kullanımı | Sanayi alanı | Depolama alanı / lojistik; bazı planlarda sanayi |
| Ruhsat | İşyeri açma + GSM sınıfı (1–3), gerekirse ÇED | İşyeri açma; antrepo ise gümrük izni |
| Net yükseklik | 6–9 m tipik; vinçli tesislerde 10 m+ | 10–12 m ve üzeri (yüksek raf) |
| Zemin | Makine yüküne göre; titreşim ve kimyasal direnç | Düzlük toleransı yüksek (forklift, dar koridor), 5 t/m²+ |
| Yükleme | Zemin kotu kapı yeterli olabilir | Çok sayıda hidrolik rampa (dock), 1.000 m² başına 1 rampa yaygın |
| Enerji | Yüksek trafo gücü (kVA), doğalgaz, basınçlı hava | Düşük–orta güç; soğuk zincirde yüksek |
| Kolon aksı | Üretim hattına göre; 12×24 m yaygın | Geniş aks, raf düzenine uygun |
| Yangın | Prosese göre; kimyasal depolama kuralları | Yüksek raf için ESFR sprinkler, duman tahliyesi |
| Ofis oranı | %5–10 | %3–5 |
| Konum | OSB, işgücü ve tedarikçi yakınlığı | Otoyol kavşağı, liman, şehir dağıtım halkası |
Fabrikayı depo olarak kullanmak
Çoğu zaman mümkündür; ancak düşük tavan yüksekliği raf kapasitesini sınırlar, rampa eksikliği operasyonu yavaşlatır ve sanayi imarlı parselde "depolama" faaliyeti için ruhsat değişikliği gerekebilir. OSB içinde ise OSB'nin yalnız depolama faaliyetine izin verip vermediği sorulmalıdır.
Depoyu üretim tesisine çevirmek
Daha zordur. Depolama imarlı parselde üretim yapılamaz; GSM ruhsatı alınamaz. Zemin ve altyapı üretim yüküne göre projelendirilmemiştir; trafo gücü yetersiz kalır. Hafif montaj ve paketleme gibi düşük etkili faaliyetler bazı planlarda "depolama ve hafif imalat" kapsamında olabilir; imar müdürlüğünden yazılı görüş alın.
Antrepo ve serbest bölge
Antrepo, gümrük gözetiminde ve 4458 sayılı Gümrük Kanunu'na göre izinli depodur; her depo antrepo olamaz. Serbest bölge içindeki depolar gümrük hattı dışı sayılır; kira ve faaliyet izinleri serbest bölge işleticisinin kurallarına tabidir.
Sık sorulan sorular
- Kiralık depo ararken en kritik üç kriter nedir?
- Net yükseklik (raf kapasitesi), rampa sayısı ve tır manevra alanı, zemin düzlüğü ve taşıma kapasitesi. Konumda otoyol bağlantısı ve şehir içi dağıtım mesafesi belirleyicidir.
- Soğuk hava deposu için neye bakılmalı?
- Oda hacmi (m³), hedef sıcaklık aralığı, soğutma grubu kapasitesi ve yaşı, yalıtım kalınlığı, enerji tüketimi ve jeneratör desteği. Gıda depolamada ayrıca hijyen ve ruhsat koşulları aranır.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
- İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik
- 4458 sayılı Gümrük Kanunu (antrepo rejimi)
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki ve teknik kararlar için uzman görüşü alın.