OSB Rehberi
OSB İçinde Fabrika Satın Alma Süreci
Tahsis ile mülkiyet farkı, OSB yönetim kurulu onayı, sektör uygunluğu, OSB borçları ve devir adımları: Organize Sanayi Bölgesi içinde fabrika alırken izlenecek yol.
Organize Sanayi Bölgeleri (OSB), 4562 sayılı Kanun'la düzenlenen, altyapısı hazır ve yönetimi özel hukuk tüzel kişiliğine sahip sanayi alanlarıdır. OSB içinde taşınmaz edinmek, OSB dışına göre ek kurallara tabidir.
Tahsis mi, mülkiyet mi?
OSB parselleri iki biçimde elde tutulur: tahsis (parsel bedeli ödenmiş, ancak tapu henüz OSB adına) ve mülkiyet (tapu katılımcı adına). Tahsisli parsellerde tapu, tesis tamamlanıp üretime geçildiğinde ve OSB'ye borç kalmadığında verilir. Satın alırken tapunun kimin adına olduğunu ve varsa tapudaki OSB şerhini kontrol edin; şerh, taşınmazın OSB kurallarına tabi olduğunu gösterir.
Devir için OSB onayı
OSB içindeki parsel ve tesislerin devri OSB yönetim kurulunun onayına bağlıdır. Yönetim kurulu, alıcının OSB kuruluş protokolünde belirtilen sektörlerde faaliyet gösterip göstermeyeceğini, çevresel uyumu ve mali yeterliliği değerlendirir. Onay alınmadan tapuda devir yapılamaz veya yapılsa bile OSB'ye karşı geçersiz sayılabilir.
Adım adım süreç
- Ön inceleme: Parselin tahsis/mülkiyet durumu, OSB şerhi, sektör sınıfı, imar durumu (OSB imar planı), altyapı kapasiteleri (elektrik, doğalgaz, su, arıtma).
- OSB borç sorgusu: Aidat, elektrik, su, doğalgaz ve altyapı katılım payı borçları. Borçlar devirde alıcıya geçebilir; sözleşmede düzenlenmelidir.
- Başvuru: Alıcı, faaliyet konusu, yatırım planı ve belgelerle OSB'ye devir başvurusu yapar.
- Yönetim kurulu kararı: Uygunluk kararı ve varsa koşullar (üretime geçme süresi, istihdam taahhüdü gibi).
- Tapu devri: OSB'nin muvafakat yazısı ile tapu müdürlüğünde devir; tahsisli parsellerde tahsis devri OSB kayıtlarında yapılır.
- Abonelik devirleri: OSB elektrik, su, doğalgaz abonelikleri ve işyeri açma ruhsatının yeni katılımcı adına düzenlenmesi.
Dikkat edilmesi gerekenler
- Üretime geçme yükümlülüğü: Boş parsel veya atıl tesis alımlarında OSB belirli sürede üretime geçilmesini isteyebilir; aksi hâlde tahsis iptali gündeme gelir.
- Kiralama kısıtları: OSB içinde tesis kiralamak da OSB'nin iznine ve kiracının sektör uygunluğuna tabidir.
- Yatırım amaçlı alım: Üretim yapmayacak yatırımcıların OSB'de taşınmaz edinmesi çoğu OSB'de kısıtlıdır; kiracılı tesis alımlarında OSB'nin yaklaşımı önceden öğrenilmelidir.
- Ortak arıtma ve çevre: Kimya, tekstil, gıda gibi atıksu yoğun sektörlerde OSB'nin arıtma kapasitesi ve deşarj kriterleri belirleyicidir.
Sık sorulan sorular
- OSB onayı ne kadar sürer?
- OSB'den OSB'ye değişir; başvuru eksiksizse yönetim kurulu toplantı takvimine bağlı olarak genellikle birkaç hafta ile iki ay arasında sonuçlanır. Sektör uygunluğu tartışmalıysa süre uzar.
- OSB içindeki fabrika bankaya ipotek edilebilir mi?
- Tapusu katılımcı adına olan parseller ipotek edilebilir; tahsisli parsellerde OSB'nin izniyle ve OSB mevzuatı çerçevesinde teminat işlemleri yapılır. Banka uygulamaları farklılık gösterir.
- OSB dışındaki sanayi alanıyla farkı nedir?
- OSB dışında devir için OSB onayı gerekmez ve sektör kısıtı yoktur; buna karşılık altyapı (trafo, doğalgaz, arıtma), ruhsat süreçleri ve komşuluk riskleri yatırımcının kendi sorumluluğundadır.
Kaynaklar
- 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu
- İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — Parsel Sorgu
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki ve teknik kararlar için uzman görüşü alın.