Fabrika Satın Alırken Kontrol Edilmesi Gerekenler

Fabrika satın almak, konut almaktan çok farklı bir inceleme disiplini gerektirir. Yanlış bir imar kararı, eksik iskân ya da yetersiz trafo gücü, yatırımın geri dönüşünü yıllarca geciktirebilir. Aşağıdaki liste, sahada en çok karşılaşılan riskleri dört başlıkta toplar.

1. Hukuki durum: tapu, takyidat ve yetki

• Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi: Malik, hisse yapısı, taşınmazın niteliği ("fabrika binası ve arsası" mı, hâlâ "arsa" mı?), ipotek, haciz, şerh ve irtifak hakları. Hisseli tapularda tüm hissedarların satışa katılımı gerekir.
• Satıcının yetkisi: Şirket adına satışlarda imza sirküleri ve yönetim kurulu/ortaklar kurulu kararı; vekâleten satışlarda vekâletnamenin kapsamı. İlan bir emlak işletmesi tarafından veriliyorsa yetki belgesi numarası ve malikle yetkilendirme sözleşmesi sorulmalıdır.
• OSB içindeyse: Parselin tahsis mi mülkiyet mi olduğu, OSB yönetim kurulunun devir onayı, katılımcı sektör uygunluğu ve OSB'ye birikmiş borç (aidat, elektrik, su) bulunup bulunmadığı. 4562 sayılı Kanun'a göre OSB parsellerinin devri OSB'nin iznine tabidir.

2. İmar ve ruhsat

• İmar durumu belgesi: Kullanım kararı (sanayi, depolama, KDKÇA), emsal (KAKS), TAKS, Hmax, çekme mesafeleri ve plan notları. Mevcut yapının bu koşullara uygunluğunu kontrol edin; kaçak ilaveler yıkım riski taşır.
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân): İskânsız yapıda elektrik/doğalgaz aboneliği, kredi ve işyeri açma ruhsatı sorun çıkarır. Yapı kayıt belgesi iskân yerine geçmez.
• İşyeri açma ve çalışma ruhsatı / GSM sınıfı: Planladığınız üretim mevcut ruhsatın GSM sınıfına uyuyor mu? 1. sınıf GSM gerektiren bir faaliyet, 3. sınıf ruhsatlı tesiste yapılamaz.
• ÇED kararı ve çevre izinleri: Kapasite artışı veya faaliyet değişikliği yeni ÇED süreci gerektirebilir. Atıksu deşarj izni ve arıtma kapasitesini sorun.

3. Teknik altyapı

Kriter	Neyi doğrulamalı?	Belge / kaynak
Trafo gücü (kVA) ve bağlantı kapasitesi (kW)	Makine parkınızın toplam çekişi; güç artırımının mümkün olup olmadığı	Trafo projesi, dağıtım şirketi/OSB bağlantı anlaşması
Net tavan yüksekliği ve kolon aksı	Raf sistemi, vinç, büyük makine yerleşimi	Mimari ve statik proje, yerinde ölçüm
Zemin taşıma kapasitesi (t/m²)	Pres, CNC, yüksek raf gibi ağır yükler	Statik proje, zemin etüdü
Vinç yolu ve kapasitesi (t)	Mevcut vinçlerin periyodik kontrol raporları	Vinç ruhsatı ve kontrol raporu
Yükleme rampası, tır manevra alanı	40 ft konteyner tırının yanaşabilmesi	Vaziyet planı, yerinde deneme
Yangın sistemi	Hidrant, sprinkler, algılama; itfaiye uygunluk raporu	İtfaiye raporu, periyodik bakım kayıtları
Doğalgaz, su, atıksu	Abonelik, sayaç kapasitesi, OSB ortak arıtma payı	Abonelik sözleşmeleri

4. Ticari ve finansal kontroller

• Satış kapsamı: Yalnız gayrimenkul mü, makine ve ekipman dahil mi, işletme devri mi? Makine listesi, demirbaş ve stok ayrı sözleşmeye bağlanmalıdır.
• Kiracılı tesis: Kira sözleşmesi yeni malike karşı devam eder (TBK m.310). Sözleşme süresi, kira bedeli, depozito ve tahliye taahhüdü incelenmelidir.
• Vergi ve harçlar: Tapu harcı, KDV durumu (şirket aktifinde 2 yıldan uzun süre kalan taşınmazlarda istisna koşulları), emlak vergisi borcu.
• Çevresel yükümlülükler: Toprak kirliliği, atık sahası, geçmiş faaliyetten kalan riskler. Gerekirse bağımsız çevre denetimi yaptırın.

Satın alma öncesi pratik akış

1. Anonim özet ve teknik veri ile ön eleme,
2. NDA sonrası belge seti (tapu, imar, ruhsatlar, projeler),
3. Yer gösterimi ve teknik keşif (mühendis eşliğinde),
4. Bağımsız değerleme ve hukuki ön inceleme (due diligence),
5. Koşullu teklif ve müzakere,
6. Satış vaadi/ön sözleşme, ardından tapu devri.

Platform üzerinden iletilen teklifler görüşme başlatma amaçlıdır; bağlayıcı sözleşme ancak yazılı anlaşma ve tapuda resmî senetle kurulur.